Tipps für Privatverkäufer

 

Beim Verkauf Ihrer Immobilie geht es üblicherweise um einen Großteil Ihres Vermögens. Sich umfassend und ausführlich zu informieren, wie ein Hausverkauf von statten geht, ist daher eines jeden Verkäufers Pflicht.

 

1. Der Preis

Sie müssen als erstes einen Preis festlegen und dabei wissen, nach welchen Kriterien Sie diesen festlegen und in welcher Höhe, damit Sie schlussendlich auch einen Käufer finden. Es gibt viele Berufsgruppen bei denen Sie sich Rat holen können. Angefangen bei den Gebäudesachverständigen, die den Zeit- und Marktwert Ihres Anwesens sicher einschätzen können. Der Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde kann Ihnen ein Gutachten mit einem realistischen Sach- und Marktwert erstellen, das vergleichbar günstig ist. Der Architekt Ihres Vertrauens, kann Sie über anstehende Modernisierungsarbeiten informieren. Den Energieberater benötigen Sie für den Energieausweis, der jetzt auch für private Verkäufe Pflicht geworden ist. 

 

>> Wichtig: Welcher Energieausweis ist für mein Haus der richtige? 

 

Schlussendlich sollten Sie auch einen Notar und Rechtsanwalt Ihres Vertrauens auswählen.

 

2. Finanzielle Risiken

Beim Hausverkauf handelt es sich meistens um die größte finanzielle Abwicklung, die man in seinem Leben vornimmt. Eine Rechtsberatung vor dem Kaufvertrag kostet nur wenige hundert Euro. Ein vermeidbarer Rechtsstreit kann viele tausend Euro kosten.

 

3. Die Vermarktung Ihrer Immobilie

Sie müssen Ihre Immobilie optimal präsentieren, sodass Sie nicht nur von vielen Interessenten gefunden wird, sondern diese auch positiv anspricht.

 

4. Wann sollte mit dem Verkauf begonnen werden?

Wir empfehlen, mit dem Verkauf zu beginnen, bevor Sie sich für eine neue Immobilie entscheiden. Mit Zeitdruck in die Verkaufsverhandlungen zu gehen, kann wegen neuer Verbindlichkeiten den Kaufpreis Ihres Hauses ungewollt stark reduzieren. Haben Sie den Kaufpreis Ihres Hauses auf Ihrem Konto, können Sie ganz entspannt eine neue finanzielle Verpflichtung eingehen.

 

5. In welchen Medien sollte ich meine Immobilien anbieten?

Es ist zu überdenken ob ein Inserat in der regionalen Zeitung im Zeitalter des Internet noch die gewünschte Resonanz hat. Über die großen Internetportale wie Immobilienscout und Immonet, spricht man sicherlich mehr potenzielle Käufer an. Hier hat man auch die Möglichkeiten sein Haus mit Bildern und Zeichnungen und mit mehr Text zu bewerben Die Kosten hierfür sind gut investiert. Jede erdenkliche Werbemaßnahme kann mit Erfolg gekrönt sein, sogar der Aushang im Supermarkt.

Zu bedenken ist allerdings, dass eine nicht zielgerichtete Werbung, schnell die Einzigartigkeit Ihrer Immobilie zerstört und sie auf dem Markt kaputt macht.

 

6. Warnung vor Rip-Deal Betrug – Private Immobilienverkäufer aufgepasst!

Immobilien werden heute hauptsächlich auf Immobilienplattformen im Internet angeboten. Was vor einigen Jahren nur Maklern vorbehalten war, wird heute immer mehr auch von privaten Immobilienverkäufern wahrgenommen. Auf der einen Seite erreicht der Verkäufer mit seiner Anzeige im Internet viele Interessenten, die eine Immobilie kaufen wollen, auf der anderen Seite erreicht das Angebot aber auch Kriminelle, die nicht an der zu verkaufenden Immobilie interessiert sind, sondern an dem Geld des Verkäufers. 

 

Wir möchten Sie aktuell an dieser Stelle vor so genannten Rip-Deals warnen, einer seit Jahren funktionierenden Betrugsmasche, mit der Immobilienanbieter um ihr Geld gebracht werden.

 

So oder ähnlich gehen die Betrüger vor:

Die Immobilienanbieter erhalten eine Anfrage per Mail über ihr Immobilienportal. Wenn sie Ihre Rufnummer im Inserat angegeben haben, erhalten sie einen Anruf.

Eine Kontaktperson gibt sich als Vermittler eines ausländischen Geschäftsmannes aus, der sich für die inserierte Immobilie interessiert. 

Durch wiederholte Anrufe oder Mails wird suggeriert, dass es sich tatsächlich um einen ernsthaften Interessenten handelt, der sogar bereit ist, die volle Summe zu bezahlen. Und zwar ohne Verhandlungen oder die Immobilie vorher gesehen zu haben. 

Wenn eine Vertrauensbasis aufgebaut ist, wird der Immobilienverkäufer ins Ausland (z.B. Mailand, Turin, Amsterdam) eingeladen, um dort das Geschäft abzuwickeln.

 

Der Vermittler behauptet dann, dass zur Geschäftsabwicklung der Tausch von Euro in (zumeist) Schweizer Franken notwendig sei – der vermeintliche Käufer verfüge über eine größere Summe Schwarzgeld. Als Anreiz wird dem Immobilienbesitzer ein nicht unerheblicher Gewinn für das Tauschgeschäft angeboten. 

 

Um auch skeptische Immobilienverkäufer von der Seriosität des Geschäftes zu überzeugen, tauschen die Betrüger zunächst einen kleinen Betrag in echte Schweizer Franken. Später beim Umtausch der vollen Kaufsumme erhält der Verkäufer dann gefälschte Scheine. Notfalls wird das Geld auch mit Gewalt entwendet.

 

Wie kann man sich schützen?

Seien Sie besonders vorsichtig bei Anfragen aus dem Ausland. Wickeln Sie den Verkauf Ihres Hauses immer in der Bundesrepublik ab und lassen Sie den Verkauf durch einen deutschen Notar beglaubigen. Machen Sie niemals Bargeldgeschäfte, sondern lassen den Geldtransfer immer nur durch Banken erfolgen. 

 

Wir hoffen, dass Sie keine Unannehmlichkeiten durch Rip-Deal Versuche hatten oder haben werden. 

 

Wir wünschen Ihnen einen erfolgreichen Immobilienverkauf!

 

 

7. Brauche ich ein ausführliches Exposé?

Um dem Kaufinteressenten im Vorfeld genügend Informationen zu geben, benötigt man ein umfangreiches detailliertes Exposé mit ausreichend Daten, Bildmaterial und Zeichnungen. So kann der Kaufinteressent entscheiden, ob die Immobilie für Ihn überhaupt grundsätzlich in Frage kommt. Interessenten die ein ernsthaftes Kaufinteresse an Ihre Immobilie haben, werden ein Exposé verlangen. Ein Exposé mit allen diesen Daten und Unterlagen wird später dann auch für eine Finanzierung benötigt.

Ein aufwendig gestaltetes Exposé mit Bildern und vielen Informationen unterstreicht auch den Wert Ihrer Immobilie. Ein Exposé sollte auch immer als PDF vorliegen, um es den Interessenten über das Internet bereitzustellen, da viele keine Exposés mehr in Papierform wünschen und der Versand zu aufwendig ist. Viele Banken nehmen als Finanzierungsgrundlage ebenfalls nur noch Exposés im PDF-Format. Im Internet finden Sie verschiedene Anleitungen um ein detailliertes und optisch ansprechendes Exposé anzufertigen. Für die Gestaltung an sich sollte man über ein Grundwissen in der Farb- und Bildlehre verfügen, um auch dem Unterbewusstsein des Betrachters die richtigen Signale zu senden. 

 

8. Brauche ich Fotos von meiner Immobilie?

Fotos sind das Aushängeschild Ihrer Immobilie. Nur hochwertige Fotos von Ihrem Haus und Grundstück gehören in ein Exposé und in die Verkaufsanzeigen. 

Es muss nicht gleich die Profi-Kamera ab 1000 Euro sein. Eine digitale Kompaktkamera reicht hier völlig aus. Wichtiger bei einer Gebäudefotografie ist der richtige Blickwinkel und der richtige Bildausschnitt. Die Frage, fotografiere ich mit Kunst- oder Tageslicht und vieles mehr, muss hier beachtet werden. Fast immer muss das Foto auch noch nachbearbeitet werden, weil das Fotoergebnis nicht der Realität entspricht. Dies betrifft meistens die Helligkeit der Räume. Auf Fotos wirken Räume oft dunkler, als sie tatsächlich sind. Gerade die Immobilienfotografie ist auch für manchen Profi eine Herausforderung, denn stürzende Linien und Wände machen keinen guten Eindruck. Ebenso sollte man sich in der Panoramafotografie auskennen und über die nötigen Weitwinkelobjektive für die notwendigen Einstellungen verfügen.

Ein Profi sieht Ihre Immobilie mit ganz anderen Augen. Er achtet z. B. auf den Hintergrund und wählt Perspektiven, die Ihre Immobile ins richtige Licht rücken.

Er gibt Tipps, wie man mit wenig Handgriffen einen Raum vorteilhaft herrichtet.

 

>> Wichtig: Bilden die Fotos meine Immobilie so ab, wie sie wirklich ist?

 

9. Eine Besichtigung perfekt vorbereiten

Die Inserate sind geschaltet, die ersten Exposés sind per Post oder per Email verschickt und bald stehen die ersten Besichtigungen an.

Sie haben also schon sehr viel Zeit und Energie aufgewendet und möchten die Interessenten natürlich nicht durch kleine Unachtsamkeit vergraulen. 

Das Haus und das Grundstück sollte sich natürlich in einem sauberen und ordentlichen Zustand präsentieren. Der Interessent sollte sich in einer angenehmen Atmosphäre wohlfühlen. Er sollte sich sogar schon ein wenig “zu Hause“ fühlen. 

Verkaufen Sie ein Haus, welches nicht mehr bewohnt ist, ist es ratsam, einen Partner an seiner Seite zu haben, der sich mit “Home Staging“ auskennt. 

 

>> Wichtig: Präsentieren Sie Ihre Immobilie ordendlich und gepflegt!

 

Viele Verkäufer sind der Meinung, dass viele Besichtigungen ein Garant dafür ist, das ein Haus schnell verkauft wird. Ganz im Gegenteil. 

Viele Besichtigungen bedeuten aber auch, viele Termine, an denen Sie und Ihre Familie keine weiteren Aktivitäten starten können. Meistens sind diese dann am Wochenende und in den Abendstunden. Dieser Zustand dauert dann mehrere Monate oder sogar ein bis zwei Jahre. Je nachdem, wie und ob Ihre Immobilie richtig am Markt platziert wurde. Der Markt hat seine eigenen Gesetze und diese Gesetze muss man kennen, um eine Immobilie schnell und zu einem guten Preis umzusetzen. 

Seien Sie immer erreichbar. Eine ständige Erreichbarkeit in der Verkaufsphase ist unerlässlich. Denn wenn ein Interessent, eine wichtige Frage hat, die ihn vielleicht beunruhigt oder seine Kaufentscheidung beeinflusst,  möchte er nicht warten. Aber auch für Terminabsagen sollten Sie erreichbar sein, denn das ist schließlich Ihre Zeit.

Üben Sie sich in Verkaufsgesprächen und eignen Sie sich Sachkenntnis über Immobilen an. Ebenfalls ist es wichtig zu wissen, welche Kriterien aus einem Interessenten einen Käufer werden lassen.

 

10. Wenn der Interessent kaufen will

In den wenigsten Fällen akzeptiert der Kaufinteressent den angesetzten Kaufpreis. Oftmals ist aber das Angebot des Interessenten viel niedriger als er eigentlich investieren möchte. Er lotet also erst einmal Ihre Schmerzgrenze aus. Oftmals ist das Angebot aber auch einfach nur schlecht und inakzeptabel.

Warum machen Kaufinteressenten das? Vielleicht erahnt er Ihre finanzielle Situation. Vielleicht haben Sie Ihre Situation aber auch ganz offen erklärt und er nutzt diese jetzt aus. Preisverhandlungen benötigen sehr viel Einfühlungsvermögen und Fingerspitzengefühl.

 

>> Wichtig: Keine persönlichen oder familiären Details Preis geben! 

 

11. Interessent und Verkäufer haben sich geeinigt

Jetzt heißt es keinen Fehler machen. Der erste Schritt ist, der Interessent muss seine Finanzierung machen. Die Bank möchte Unterlagen vom Objekt und auch den aktuellem Grundbuchauszug. Der nächste Schritt ist, dass der Kaufinteressent Ihnen die Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegt. 

Erst wenn Sie die Finanzierungsbestätigung in den Händen halten, kann ein Notar beauftragt werden. Alle nötigen Vertragsunterlagen müssen dem Notar übergeben werden. Ein Vertragsentwurf muss gefertigt werden und ein gemeinsamer Notartermin muss gefunden werden.

Aus Datenschutzgründen sollten Sie keinen Grundbuchauszug aus der Hand geben, sondern nur die für den Käufer relevanten Datenblätter kopieren.

Der Käufer muss nicht die eingetragene Belastung der Bank wissen, dagegen aber die eventuellen Grunddienstbarkeiten und Altenteile und sonstigen Belastungen. 

Den Grundbuchauszug für die Bank schicken Sie wiederum am besten per Mail im PDF-Format, da viele Banken die Finanzierungsunterlagen in Papierform mittlerweile ablehnen.

 

Sie sollten dafür sorgen, dass der Käufer den Notar bestellt, denn falls der Notarvertrag nicht zustande kommt, muss der Auftraggeber für die Kosten aufkommen.

Sehr teuer wird es, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlen kann, dann werden dem Verkäufer die Kosten auferlegt, weil vom Käufer dann meistens nichts zu holen ist. 

 

>> Wichtig: Der Käufer sollte den Notar bestellen!

 

Ein Notar zeichnet sich immer davon frei, dass er das Baulastenverzeichnis eingesehen hat. Hier sind Sie jetzt gefragt, damit es am Tage der notariellen Beurkundung zu keiner Verzögerung kommt oder der Vertrag ganz platzt, weil der Käufer die Grunddienstbarkeit nicht akzeptiert. 

 

>> Wichtig: Sehen Sie das Baulastenverzeichnis ein!

 

Im Kaufvertrag sollte auch der Haftungsausschlussklausel sehr viel Beachtung geschenkt werden, damit Regressansprüche ausbleiben. 

Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiges Instrument und darf in keinem Kaufvertrag fehlen. Leider gibt es aber immer noch Notare,

die auf eine Vollmacht für einen Notarangestellten verzichten, der diese Auflassungsvormerkung bei Nichterfüllung des Vertrage rausnehmen darf.

Die Folge: Es muss jahrelang prozessiert werden, damit diese Grundbuchsperre, die zu Gunsten des Käufers eingetragen ist, aufgehoben werden kann.

 

>> Wichtig: Lassen Sie eine Vollmacht für die Auflassungsvormerkung vergeben!

 

12. Übergabe des Hauses und Kaufpreiszahlung 

Im Kaufvertrag wird vereinbart, wann der Kaufpreis fließen soll und wann die Immobilien übergeben werden soll.

Diese Termine sind für beide Seiten, Käufer und Verkäufer, bindend. Ist der Kaufpreis gezahlt und Ihr Haus geräumt, steht einer Übergabe Ihrer Immobilie nichts mehr im Wege. Vereinbaren Sie einen festen Termin für die Kaufpreiszahlung im Kaufvertrag und legen den Termin für die Hausübergabe auf das gleiche Datum. So haben Sie einen festen Termin mit dem Sie kalkulieren können. Manche Notare weigern sich einen festen Termin festzulegen, da sie dann oftmals unter Zeitdruck arbeiten müssen. Bestehen Sie darauf, denn Sie haben die Nachteile und können Ihren Umzug und den Geldeingang nicht planen. 

 

>> Wichtig: Geben Sie niemals Ihre Hausschlüssel aus der Hand, bevor der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist.

 

Wenn man den Berichten derjenigen glauben darf, die privat ihr Haus verkauft haben, ist es ganz leicht sein Eigentum zu verkaufen.

Die Wahrheit ist aber meist eine Andere. Denn wer mit seinem Hausverkauf einen Reinfall erlebt hat und viel Geld verloren hat, schweigt aus Scham.

Die Folge ist, dass nur positive Privatverkäufe im Bekanntenkreis weiter erzählt werden. Nach unserer Erfahrung ist der Prozentsatz der negativen Privatverkäufe sehr hoch. Sehr oft klingelt bei uns das “Sorgentelefon“. Wir helfen dann gerne, doch verlorenes Geld können wir auch nicht zurückholen, wir können aber vielleicht weiteren Schaden abwenden.