Informationen für Verkäufer

 
 
 
 
1. Wie finde ich einen seriösen Makler?

 

Im Internet gibt es viele Hinweise und sogar Checklisten, wie man einen guten Makler findet. Wir meinen bei der Wahl eines guten Maklers darf man sich durchaus auf seinen ersten Eindruck und sein „Bauchgefühl“ verlassen. 

 

Wenn ein Makler versucht Sie mit wohlklingenden Worten und Redeschwallen zu überreden, mit ihm ins Geschäft zu kommen, werden bei Ihnen sicherlich schon die „Alarmglocken“ läuten. Den Bauch kann man selten betrügen, den Verstand dagegen sehr wohl. 

 

Immobiliengeschäfte sind Vertrauenssache, egal ob man verkauft oder ob man kaufen will. Ein seriöser Makler drängt zu nichts und gibt seinem Verhandlungspartner immer genügend Zeit eine Entscheidung zu finden. Hören Sie auf Ihren Bauch und vertrauen Sie Ihrer Menschenkenntnis.

 

Ein Makler sollte sich natürlich auch durch seine Fachkompetenz auszeichnen. Er muss sich mit seinem Beruf und den zugehörigen Fachbegriffen und Fachbereichen auskennen. Hilfreich für Verkäufer und Käufer ist natürlich auch, wenn er sich in bautechnischen Angelegenheiten auskennt. Den lokalen Immobilienmarkt zu kennen, ist genau so wichtig für einen seriösen Makler, wie eine lange Berufserfahrung.

 

Was kann noch helfen?

Zusätzlich kann beispielsweise der Internetauftritt eine wichtige Rolle spielen. Ist dieser ansprechend und gut gestaltet, kann dies der erste Hinweis für Seriosität sein. Maklerverbände sichern, entgegen landläufiger Meinung, die Seriosität des Maklers nicht ab.

 

 

2. Bleibt meine Privatsphäre gesichert?

 

Um sicherzustellen, dass keine Fremden Ihre Abwesenheit oder Ihre familiäre Situation ausnutzen, geben wir die genaue Adresse, sowie weitere detailreiche Informationen einer Immobilie ausschließlich an uns bekannte Interessenten heraus. So können die Objektinformationen immer nachvollzogen werden und nur so ist sicherzustellen, dass wildfremde Menschen keinen Einblick in Ihre Immobilie bekommen.

 

Wir schicken weder irgendwelchen Interessenten einfach ein Exposé, noch laden wir einfach wahllos alle Interessenten zur Besichtigung ein oder treffen uns mit wildfremden Menschen erst vor Ihrem Gartentor. Denn dazu brauchen Sie als Verkäufer keinen Fachmann.

 

Wir klären mit den Interessenten zahlreiche Details schon vor einer Besichtigung und prüfen somit, ob dieser Interessent zu Ihrem Objekt passt. Eine Objektbesichtigung wird nach vorheriger Absprache mit Ihnen durchgeführt. Alle Besichtigungen und Verkaufsgespräche werden natürlich auch durch uns begleitet und geführt. Selbstverständlich geben wir keine vertraulichen Information an Dritte weiter.

 

Alle Informationen die wir aus verkaufstechnischen Gründen rausgeben möchten, werden mit dem Verkäufer oder dem Käufer abgesprochen.

 

 

3. Ist sichergestellt, dass ich mein Geld nach dem notariellen Kaufvertrag auch bekomme?

 

Interessenten müssen Ihre Immobilie nicht nur haben wollen, sondern in den meisten Fällen auch finanzieren. Entgegen landläufiger Ansicht stellt der Notar nicht sicher, dass Sie als Verkäufer auch Ihr Geld nach der Beurkundung des Kaufvertrages bekommen.

 

Der Notar ist nur für die Beurkundung zuständig und stellt sicher, dass Sie als Verkäufer erst Ihr Eigentum verlieren, wenn Sie auch den Kaufpreis erhalten haben. So hört man immer wieder von Fällen, in denen Kaufverträge rückabgewickelt werden müssen. Die Leidtragenden sind dann die Verkäufer, die dann die angefallenen Kosten tragen müssen, und das können dann schon mal mehrere tausend Euro sein. In vielen Fällen muss auch noch die Auflassungsvormerkung (Grundbuchsperre) aus dem Grundbuch geklagt werden, was dann mehrere Monate und Jahre dauern kann. Von der verlorenen Zeit und den vielen Ärger ganz zu schweigen.

 

Wir fordern von der finanzierenden Bank eine Finanzierungszusage an, erst dann vereinbaren wir einen Notartermin. Durch unsere enge Zusammenarbeit mit großen Banken und guten Notaren ist sichergestellt, dass Sie Ihr Geld bekommen und der Eigentümerwechsel vollzogen wird.

 

 

4. Soll ich einen Makleralleinaufvertrag vergeben?

 

Ein qualifizierter Alleinauftrag kann für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie der entscheidende Faktor sein. Denn ein guter Makler stellt Ihnen während der Vertragslaufzeit sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnis zur Verfügung. Er wird Ihre Immobilien vor der Unterzeichnung des Auftrages, fachgerecht zum Marktwert einschätzen und erst wenn Sie sich über den Kaufpreis einig sind, wird der Auftrag von beiden Vertragspartnern unterschrieben. Denn auch der Makler geht Ihnen als Verkäufer eine weitreichende Verpflichtung ein.

 

Er begleitet Sie nun durch alle Unwägbarkeiten die ein Immobilienverkauf mit sich bringt. Er übernimmt die Beschaffung der nötigen Unterlagen, die für den Verkauf benötigt werden. Er koordiniert die Besichtigungstermine und führt die Kaufinteressenten durch Ihr Anwesen. Er kennt Ihr Anwesen mit all seinen Vor- und Nachteilen und weiß diese dem Kaufinteressenten auch zu präsentieren. Er hat sich im Vorfeld mit den Kaufinteressenten und deren Wünsche, sowie den finanziellen Möglichkeiten beschäftigt und sondiert, ob Ihre Immobilie überhaupt in Frage kommt. Erst dann wird er eine Besichtigung mit Ihnen vereinbaren.

 

Im Vorfeld hat er natürlich alle Möglichkeiten genutzt Ihre Immobilie zu bewerben. Hierzu gehören natürlich das Abgleichen seiner großen Interessentendatei, aber auch die Inserationen auf den verschiedenen Internetportalen wie Immobilienscout und Co. Er sollte natürlich über eine eigene ansprechende Internetseite verfügen, die auch über hohe Zugriffsdaten verfügt. Denn Ihre Immobilie im Internet anbieten, gelingt den meisten Verkäufern auch selbst, dafür braucht man keinen Makler. Die dafür anfallenden Kosten übernimmt natürlich das beauftragte Maklerunternehmen. 

 

Ist ein Kaufinteressent gefunden, hat der Makler nach unserer Meinung auch die Pflicht die Finanzierung sicher zu stellen. Immer wieder kommt es vor, das der Verkäufer nach Beurkundung des Kaufvertrages den vereinbarten Kaufpreis nicht bekommt, denn dann beginnen die Probleme.

 

Nicht selten hängt die gesamte Existenz am seidenen Faden. Ein guter Makler kennt die Fallstricke und ebnet den Weg bis hin zur Übergabe des Objektes.

 

"Prüfe, wer sich auch nur einen gewissen Zeitraum bindet." – Wir stellen uns gerne dieser Prüfung, sprechen Sie uns gerne an.

 

 

5. Eine Immobilie verkaufen – Wie geht das eigentlich?

 

Viele Menschen haben mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien zu tun, haben es bei Bekannten und Freunden erlebt oder zumindest schon einmal davon gehört, wie so etwas funktioniert.

 

In den meisten Erstgesprächen, die wir als Fachvermittler mit unseren Kunden führen, könnte sich oftmals der Eindruck ergeben, dass der Verkäufer über alles im Bilde ist, schon mehrmals alle Abläufe kennengelernt hat und jetzt nur keine Zeit hat, sich auch um den Verkauf seines eigenen Hauses zu kümmern.

 

Es ist ja schließlich auch viel schöner, in der Zeit, in der wir uns um alle Abläufe kümmern, nach einem neuen Heim zu suchen.

 

Nur zu gerne unterschreiben die Eigentümer also unseren Alleinauftrag, der Ihnen eine große Last von den Schultern nimmt. Der Verkauf ist also so gut wie erledigt. Das war es jetzt. Wir kaufen uns ein neues Haus und bald ziehen wir um. 

 

"Oder wie funktioniert das jetzt?"

Viele Fragen ergeben sich natürlich erst viel später. In unseren Erstgesprächen haben sich die Eigentümer meistens gerade erst dazu entschieden, ihr Haus überhaupt zu verkaufen. Schließlich haben viele ihr Haus selbst gebaut oder mit viel Arbeitsaufwand renoviert, es mit Liebe eingerichtet, ihre Kinder darin aufgezogen und so einige Dinge in diesen Wänden erlebt. Da fällt die Entscheidung nicht leicht, sich von all diesen Erinnerungen zu trennen.

 

Aber die Zeiten haben sich geändert. Die Kinder können vielleicht nicht mehr so oft kommen, weil sie zu weit weg wohnen. Das Haus ist für 2 Personen oder sogar für 1 Person allein, viel zu groß und die Pflege macht zu viel Arbeit.

 

Wir erleben es sehr oft, dass sich die Menschen über all dies erst dann Gedanken machen, wenn der erste Interessent zur Besichtigung kommt. Denn das ist der Moment, in dem es greifbar wird.

Wir verkaufen unser Haus!

 

"Und was ist, wenn das Haus jetzt schon verkauft wird? Wir haben noch gar kein Neues!"

Viele Verkäufer haben Angst, dass Sie von heut auf morgen auf der Straße stehen und kein Zuhause mehr haben. Das kann natürlich nicht passieren. Wir erklären unseren Klienten immer, dass nur sie selbst entscheiden, wann genau sie ausziehen möchten. Keiner wird aus seinem Haus geworfen!

 

Schließlich ist ein Haus auch noch lange nicht verkauft, nur weil sich ein Käufer gefunden hat.

Jetzt fängt die eigentliche Arbeit erst an. Wir arbeiten eng mit dem beauftragten Notariat zusammen und verfassen den Kaufvertragsentwurf. Alle Eventualitäten werden darin geklärt und verbindlich vereinbart. Wann möchte der Käufer das Haus übernehmen? In 3, 6, 9 Monaten oder vielleicht sogar erst in einem Jahr? Alles ist möglich. Es kommt ganz auf die jeweiligen Lebenssituationen an. Vielleicht hat der Käufer auch noch seine eigenen Verbindlichkeiten. Da wäre beispielsweise die Kündigungsfrist des Mietvertrages von 3 oder 6 Monaten oder der Käufer hat gerade ebenfalls sein Haus verkauft und einen Übergabetermin erst in 9 Monaten vereinbart.

 

Die Sorge, dass der Übergabetermin zu schnell eintritt, ist meistens also vollkommen unbegründet. Häufig wird der Termin schlussendlich sogar vorgezogen, weil beide Parteien nicht mehr warten möchten. Der Verkäufer hat schnell ein neues Heim gefunden und kann dort sofort einziehen, der Käufer hat sich mit seinem Vermieter geeinigt, dass er früher aus seinem Mietvertrag raus kann und Käufer und Verkäufer möchten daher so schnell wie möglich umziehen.

 

Dennoch ist auch aufgrund der rechtlichen Situation eine Hausübergabe nicht von heut auf Morgen umsetzbar. Selbst wenn sich beide Parteien einig darüber wären, eine Übergabe beispielsweise innerhalb von 2 Wochen durchführen zu wollen, so wäre dies aus mehreren Gründen nicht möglich.

 

Ist der Vertragsentwurf zu unserer Zufriedenheit gefertigt, haben natürlich auch noch der Käufer und der Verkäufer die Möglichkeit, ihre Wünsche und Vorstellungen darin unterzubringen. Unser Augenmerk bei der Vertragsgestaltung liegt natürlich in der seriösen Abwicklung der Eigentumsumschreibung. Dabei gibt es einige Unwägbarkeiten (Dazu in einem anderen Beitrag mehr).

Ist der Vertragsentwurf auch zur Zufriedenheit des Käufers und des Verkäufers vorformuliert, wird ein Notartermin vereinbart.

 

"Wir haben ganz vergessen, dass ... Wir müssen den Notartermin unbedingt verschieben!"

Es ist ganz normal, dass an diesem Punkt des Hausverkaufes erneut Zweifel aufkommen. Sollen wir das wirklich machen? Sind das die richtigen Käufer für unser wunderschönes Haus? Eigentlich ist doch alles ganz schön.

 

Atmen Sie auf, ein Notartermin kann verschoben werden. Und auch bei einem stattfindenden Termin werden Sie nicht gezwungen zu unterschreiben.

 

Beim Notartermin sind wir natürlich auch anwesend. Alle Fragen können hier noch einmal vor dem beurkundenden Notar geklärt werden. Keiner soll unterschreiben, ohne wirklich zu verstehen, was in diesem Vertrag steht. Daher ist es nicht verwunderlich, dass so ein Notartermin auch gerne mal 1-2 Stunden in Anspruch nehmen kann. Aber seien Sie beruhigt, der Notar ist so etwas ebenfalls gewohnt und es besteht kein Grund zur Hast. Alles was Ihnen vielleicht erst in der Nacht vor dem Termin eingefallen ist, lässt sich immer noch in den Vertrag aufnehmen und direkt vor Ort mit allen Beteiligten besprechen.

 

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages passiert für den Verkäufer erst einmal eine Weile nichts.

Jetzt heißt es warten und schon einmal den Umzug planen. Der Übergabetermin wurde vereinbart und zu diesem Zeitpunkt ist auch die Zahlung des Kaufpreises angesetzt. Der Notar sammelt in der Zwischenzeit alle notwendigen Unterlagen, um die Eigentumsumschreibung vornehmen zu können. Leider ist er dabei auf die Mitarbeit der jeweiligen Gemeinden und Landkreise angewiesen, sodass sich dieser Vorgang über ca. 6 bis 8 Wochen hinziehen kann. Das heißt, man muss bei einem Hausverkauf immer mindestens mit dieser Zeit bis zur Übergabe rechnen.

 

Hat der Notar alle Unterlagen zusammen, stellt er den Kaufpreis beim Käufer fällig. In einem vor der Übergabe stattfindenden Termin wird dem Käufer die Möglichkeit gegeben, sich davon zu überzeugen, dass sich die Immobilie in einem besenreinen Zustand befindet. Anschließend überweist der Käufer nun den Kaufpreis.

 

Der Verkäufer gibt dem Notar Rückmeldung, sobald er den Kaufpreis erhalten hat. Ist der Kaufpreis bis zum Übergabetermin beim Verkäufer eingegangen, kann die Übergabe pünktlich stattfinden.

 

Wir treffen uns dazu mit dem Käufer am Objekt und übergeben die Schlüssel. Ab diesem Zeitpunkt ist die Hausübergabe abgeschlossen. Beide Parteien sind ihren Verpflichtungen nachgekommen. Der Kaufvertrag wurde erfüllt. Der Eigentümerwechsel wurde vollzogen.

 

Natürlich stehen wir auch nach diesem Übergabetag immer noch für jegliche Fragen zur Verfügung. Daher ist es auch nicht verwunderlich, dass wir immer noch zu vielen unserer Kunden Kontakt haben, auch wenn deren Hausverkauf oder Hauskauf schon einige Jahre zurückliegt.

 

 

6. Das Bieterverfahren – Fluch oder Segen?

 

In schlechten Zeiten, suchen findige Vermittler nach Möglichkeiten, Ihre Immobilien doch noch zu verkaufen. Das ist auf den ersten Blick auch nicht verwerflich, sondern positiv zu sehen, aber nur dann, wenn beide Seiten, also Käufer und Verkäufer, zufrieden sind.

Beim Bieterverfahren verhält es sich ein wenig anders. Hier wird dem Verkäufer vorgegaukelt, dass der gebotene Kaufpreis auch den Ist-Marktwert darstellt.

 

Aber von vorne:

 

Was ist ein Bieterverfahren?

Auch bei großen Maklerunternehmen, die weltweit agieren und damit werben, die meisten Immobilien zu verkaufen, findet man folgende Erklärungen auf deren Internetseiten: „Wir lassen den Markt entscheiden“. „Es ist keine Auktion und keine Versteigerung! Es wird nur ein Gebot von einem Kaufinteressenten abgegeben, an das sich der Kaufinteressent aber nicht halten muss und der Verkäufer ist auch nicht verpflichtet dieses Angebot zu akzeptieren.“

 

Das Bieterverfahren wird aber trotzdem von diesen Maklern aufgezogen, als wäre es eine öffentliche Versteigerung. Das Objekt wird für 1 Euro angeboten und dann wird ein Termin vereinbart, an dem sich die Interessenten ihr Traumhaus in aller Ruhe mit vielen anderen Menschen ansehen können (Bieterbesichtigung). 

 

„Nach dem festgesetzten Ende des privaten Bieterverfahrens, entscheidet der Verkäufer, mit wem er den Kaufvertrag abschließen möchte“. So steht es auf den Seiten einiger Maklerunternehmen. Das hört sich natürlich vielversprechend an. Denn ich habe dann schließlich als Verkäufer die freie Auswahl, wem ich mein Haus verkaufen möchte. Ich kann also aus vielen Angeboten wählen und brauche dann nur noch mit dem Höchstbietenden zum Notar gehen und den Kaufvertrag besiegeln lassen.

Schnelle Sache: Nur eine Besichtigung und dann in kürzester Zeit das Haus für den Marktwert verkauft. Oder hätte ich nicht doch mehr bekommen können? 

 

„Nein, natürlich nicht!“, sagen die Befürworter solcher Aktionen. „Sie bekommen den Marktwert Ihres Objektes oder sogar noch mehr!“ Sie schreiben aber auch: „Hier bieten die Schnäppchenjäger und der Immobilienfachmann nebeneinander und hoffen auf einen günstigen Kaufabschluss“. Moment mal! Also doch nicht der Marktwert? Denn an die Adresse des Kaufinteressenten heißt es: „Dieses Bieterverfahren bietet Ihnen die Möglichkeit zum Marktpreis oder eventuell auch darunter zu kaufen!“ 

 

Also, ein Widerspruch in sich?

Ich meine, ja! Denn welche Art von Kaufinteressenten spreche ich mit diesem Bieterverfahren an? Den solventen Kaufinteressenten, der sich in aller Ruhe das Objekt ansehen möchte, vielleicht noch ein entspanntes und informatives Gespräch mit dem Verkäufer führen möchte und dann nach einigen Tagen, ein faires Angebot abgibt? Oder aber, ziehe ich nicht eher die Schnäppchenjäger scharenweise an, die den Verkäufer in einer schlechten finanziellen Situation sehen?

 

Als Makler suggeriere ich doch damit dem Verkäufer: Dieses Angebot ist der Marktwert! Und wenn der Verkäufer dann bereit ist, zu diesem meist geringeren Verkaufspreis, seine Immobilie zu verkaufen, ist er dann auch damit zufrieden? Ich denke nicht, und daher halte ich dieses Bieterverfahren für sehr bedenklich und wende es daher nicht an.

 

Ein guter Makler sollte in der Lage sein, den Marktpreis zu ermitteln. Wenn er das nicht kann, sollte er sich professionelle Hilfe holen. Amtlich vereidigte Sachverständige finden Sie im Internet oder bei den Katasterämtern. Natürlich, sind diese Gutachten nicht kostenlos, aber der Verkäufer erhält dadurch einen Anhaltspunkt, wie viel seine Immobilie wert ist. Denn eine Immobilie unter Wert zu verkaufen, kann viel teurer sein, als ein Gutachten erstellen zu lassen.

 

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!